פסק-דין בתיק ע"א 53277-01-12

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' ברקלי), מיום 8.12.11         , בת"א 4433/04.

2.         בבית משפט קמא התבררה תביעתה של המערערת לסילוק ידו של המשיב 1 (להלן: " המשיב") וכל הבאים מכוחו, לרבות בני משפחתו, המשיבים 9-2, שהינם אימו, אחיו ואחיותיו של המשיב (אשר יכונו להלן: " המשיבים"), מחלק מחלקה 24 בגוש שומה מס' 30125 בוואדי חילוח, סילוואן, ירושלים, לרבות מבית בן שתי קומות בצד המערבי של החלקה (להלן: " הנכס"). הנכס הינו חלק ממתחם הכולל שלושה מבנים, שהם הנכס בו מתגורר המשיב, הבית של המשיבה 2 - אימו של המשיב ובתו של המשיב 3. הבתים האמורים מקיפים חצר המשמשת את דיירי שלושת המבנים. המדובר במקרקעין שאינם רשומים ואינם מוסדרים.

3.         בבית משפט קמא נטען על ידי המערערת, כי ביום 29.10.03 נחתם הסכם נאמנות בינה לבין נביל יעקוב קרקי (להלן: " קרקי") ולפיו ישמש קרקי נאמן שלה לצורך רכישת הנכס (להלן: " הסכם הנאמנות"). בסמוך לאחר מכן, ביום 20.11.03, נחתם הסכם בין קרקי לבין המשיב ולפיו מכר המשיב לקרקי את הנכס ואף חתם על ייפוי כוח המסמיך את קרקי לפעול בשמו ובמקומו להעביר את כל זכויותיו בנכס (להלן: " הסכם המכר" ו-" ייפוי הכוח"). לאחר חתימת הסכם המכר קיבל קרקי את החזקה בדירה, אך כעבור מספר ימים חזר המשיב ותפס את החזקה, ומכאן התובענה והסעד המבוקש.

המשיב טען להעדר יריבות בין הצדדים ולהעדר סמכות עניינית של בית משפט קמא לדון בתובענה. לחלופין נטען, כי החוזה סוכל; כי אכיפתו בלתי צודקת בנסיבות העניין; כי אין אפשרות להוציאו לפועל כיוון שהמשיב הוא בעלים של חלק בלתי מסוים בחלקה כולה מכוח ירושה ולא בעלים ייחודי ובלעדי של הנכס; כי המערערת לא הוכיחה את זכותה להחזיק בנכס, וכי המערערת מעולם לא קיבלה מהמשיב את החזקה ולא החזיקה בנכס.

המשיבים 9-2 טענו בבית משפט קמא, כי המשיב אינו הבעלים של הנכס, אלא לכל היותר בעלים של 1/16 מעיזבון אביהם, שהיה בעל החלקה כולה שהנכס הוא חלק ממנה. החלקה כוללת שלושה מבנים וחצר המשמשת את שלושתם. למעשה, כך הטענה, חלקו של המשיב בנכס הוא רק 1/32 ממנו כיוון שאביהם המנוח ואימם נישאו לפני שנת 1974 ועל כן חלה על הבעלות בחלקה חזקת השיתוף. משמע, שעזבונו של האב כולל רק מחצית מזכויות הבעלות בנכס.

4.         בפסק דינו דחה בית המשפט את כל טענות המשיבים לעניין תקפות הסכם המכר וייפוי הכוח וקבע כי שוכנע שהמשיב חתם על ההסכם ועל ייפוי הכוח לקרקי, בין היתר בשל כך שמעמד החתימה על ידי המשיב הונצח במצלמה. כן קבע, כי אף הסכם הנאמנות תקף, זאת משלא הובאה כל ראיה לסתור אותו.

בהמשך נקבע, כי הסכם המכר לא קויים כיוון שלא שולמה מלוא התמורה אלא רק סכום השווה ל-5,500$ מתוך הסכום של 70,000$ שעליו סוכם, וכיוון שהעסקה לא דווחה לשלטונות מס שבח, וממילא לא שולמו המיסים הכרוכים בעסקת המכר.

בפסק הדין נדרש בית משפט קמא לבחינת השאלה האם המשיב הוא הבעלים של הנכס כפי שהצהיר בהסכם המכר ובייפוי הכוח. בית המשפט היה ער לכך כי אינו מוסמך להחליט בתביעות בדבר בעלות במקרקעין. עם זאת, על יסוד סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, מצא כי הוא מוסמך לדון בשאלת הבעלות כשאלה שבגררא, אשר נדרשה לבירור העניין הנדון על ידו, המצוי בסמכותו (תביעה לסילוק יד). לגופה של השאלה, ועל פי הראיות שהובאו לפניו, מצא בית המשפט כי הבעלים של החלקה בשלמותה נפטר ויורשיו לפי צו ירושה מתוקן מיום 23.3.09 הם אלמנתו וילדיו - המשיבים. כן נמצא כי העיזבון חולק בין היורשים. מצו הירושה נלמד, כי המשיב ירש 1/16 מהעיזבון. ואולם, לא ברור האם חזקת השיתוף חלה ביחסי האב המנוח והמשיבה 2, כפי שטוענים המשיבים, כיוון שאז חלקו של המשיב מצטמצם ל-1/32 בלבד. עוד קבע בית המשפט, כי הוכח לפניו שהמשיב גר בנכס בהסכמת אביו המנוח ולאחר מותו בהסכמת היורשים.

בית המשפט קבע עוד, כי למסמכי העירייה שהוגשו על ידי המערערת באמצעות תעודת עובד ציבור, ולפיהם רשום המשיב כמחזיק בנכס מכוח בעלות, אין משקל ראייתי, שכן הרישום הוא דקלרטיבי ולא מהותי ואינו מלמד שזה המצב החוקי. בית המשפט התייחס גם להקלטה שהוגשה לו ידי המערערת שכללה דברים שעליהם ביקשה לסמוך ולפיהם המשיב הוא הבעלים של הנכס. לעניין זה קבע בית המשפט כי " אומנם משתמע מהם שהבעלות בנכס הייתה של הנתבע, אך אמירות של אנשים שאינם מודעים בעת השיחה למשמעות המשפטית של דבריהם, אינן יוצרות חיוב משפטי. לדברים יש תוקף רק כאשר הדובר הוזהר מראש, אם בבית המשפט לפני מתן עדותו, ואם על ידי עו"ד או נוטריון לפני חתימה על תצהיר. מטעם זה בדרך כלל מבקשים לקבל התחייבות בכתב ובחתימה. לא בכדי בעסקי מקרקעין יש דרישה למסמך בכתב. לכן אני דוחה את הטענה שדברי הנתבעים בהקלטות מאשרים שלתובע יש בעלות על הנכס" (סעיף 19 לפסק הדין). בית המשפט הוסיף גם, כי לא הוכח לפניו ברמה הדרושה שהמערערת אכן החזיקה בשלב כלשהו בנכס.

אשר לנסיבות שהוכחו לפניו נקבע, כי המשיב הצהיר בהסכם המכר שהוא בעל הנכס; כי חתם על הסכם המכר; כי ייפה את כוחו של קרקי לפעול בשמו להעברת הזכויות שעליהן הצהיר; וכי החזיק בנכס תקופה ארוכה. ברם, אין בכל אלה כדי להוכיח שלמשיב זכות בעלות בנכס. לפיכך נקבע, כי לא הוכח שלמשיב הייתה זכות בעלות בנכס הניתנת להעברה, ואף לא זכות להחזקה ייחודית בלתי מוגבלת בזמן, ולכן אינו יכול להעביר זכויות אלה למערערת.

בית המשפט הוסיף כי אין מדובר בעסקה שנעשתה בתום לב, וזאת לאור הסכום הנמוך ששולם עד לאותה עת. אף היתרה לא הופקדה בידי צד שלישי הנאמן על המשיב כדי להבטיח שעם קיום הסכם המכר במלואו יקבל את היתרה המוסכמת, כפי שאמור היה להיעשות על פי הסכם המכר.

סיכומו של דבר, התובענה נדחתה ונקבע שעל המשיב להשיב למערערת את הסכומים שאותם קיבל. כן חויבה המערערת לשלם למשיבים 9-2 הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד.

על כך הערעור שלפנינו.

5.         בהודעת הערעור, בעיקרי הטיעון שבכתב, בטיעונים שבעל-פה וכן בהשלמת הטיעונים בכתב שהגישה, משיגה המערערת על קביעותיו של בית משפט קמא, בין היתר, על כך שהתעלם מכך שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים, ולפיכך לא ניתן ללמוד על זהות הבעלים אלא מראיות חיצוניות, כגון רישומים המתנהלים בעירייה; הודעותיהם של הצדדים בדבר מצב הזכויות; והתנהגותם של הצדדים בכל הנוגע לנכס, ובכלל זאת החזקה בפועל בנכס.

המערערת שבה ומפנה למוצגים שהוגשו בבית משפט קמא באמצעות תעודת עובד ציבור מטעם עירית ירושלים: טופס שנערך במסגרת סקר נכסים שבוצע בנכס שבו הצהירה רעייתו של המשיב, בשנת 1993, כי המשיב הוא הבעלים של הנכס; טופס בקשה לקבלת הנחה בארנונה שנחתם על ידי המשיב בשנת 1998 שבו הצהיר כי הנכס נמצא בבעלותו; וכן טופס נוסף שנערך במסגרת סקר נכסים שבו הצהירה רעייתו של המשיב 3 כי דירת מגוריו של המשיב 3 נמצאת בבעלותו. לטענת המערערת, אילו הייתה טענתם של המשיבים נכונה - היינו כי מתגוררים הם בבתיהם רק מכוח רשות שניתנה להם על ידי אביהם המנוח, ולאחר מכן על ידי יורשיו - כי אז היה על המצהירים להצהיר במסמכים לעירייה כי נמצאים הם במעמד של מחזיקים בלבד ולא כבעלים. כיוון שההצהרות האמורות ניתנו עוד בטרם מותו של האב בשנת 2003, יש ללמוד מכך כי זכויות הבעלות של המשיב בנכס הוקנו לו עוד קודם מותו של האב ולא לאחר מותו מכוח ירושה. לשיטת המערערת, המדובר בראיות מהימנות ובעלות משקל נכבד אשר היה על בית המשפט להתחשב בהן, על אף שאינן ראיות קונקלוסיביות בדבר הזכויות בנכס כפי שניתן היה ללמוד אילו היו רשומות הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

עוד נטען על ידי המערערת, כי שגה בית המשפט בכך שלא נתן משקל להודאתה של המשיבה 2, לפיה המשיב הוא הבעלים הבלעדי של הזכויות בנכס, כפי שבאה לידי ביטוי בתמליל שיחה שנערכה בינה לבין נכדה, בנו של המשיב. לעניין זה נטען, כי היה על בית המשפט ליתן משקל ממשי להודאתה של המשיבה 2 במיוחד לאחר שלא הייתה ערה ולא הוזהרה כי דבריה מוקלטים, ולכן יש להניח כי גרסתה אמת היא. עוד נטען, כי כיוון שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים ואינם רשומים, לא חלה דרישת הכתב בכל הקשור להעברת הזכויות בנכס למשיב מאביו, ואין להתפלא על כי הצדדים לא דיקדקו בכתיבת הסכמים פורמאליים להעברת זכויות אלא הסתפקו בהסכמות בעל-פה בלבד, ובכלל כך גם כלפי הרשויות.

בנוסף נטען, כי שגה בית המשפט משלא נתן משקל למצגים שיצרו המשיבים, בעל-פה ובכתב, המלמדים כי המשיב היה הבעלים היחיד של הזכויות בנכס עובר לכריתת הסכם המכר. על פי הנטען, אין חולק כי המשיב התגורר בנכס יחד עם רעייתו וילדיו במשך כ-30 שנה ונהג בנכס מנהג בעלים, בין היתר שיפץ ובנה את הקומה השנייה מכספו, והכול באין מפריע וללא כל הגבלה מצד המשיבים. המשיב הציג עצמו כבעל הזכויות היחיד בנכס במהלך המו"מ שנוהל בינו לבין קרקי עובר לכריתת הסכם המכר, ובפגישה שהתקיימה במשרדו של עו"ד גבע, שם נחתם ההסכם, ציין מפורשות את רצונו למכור את זכויותיו בנכס, פגישה שתועדה באמצעות הקלטה. המשיב הציג את עצמו כבעלים היחיד של הזכויות בנכס גם לפני נציג שפעל מטעם המערערת בקשר לעסקת המכר. כן מפנה המערערת להסכם המכר, שם הצהיר המשיב והציג מצג לפיו הוא הבעלים היחיד של הזכויות בנכס ללא כל חולק או מתנגד להחזקתו או לשימושו בנכס, וכי לאף אחד אחר אין זכות בנכס. כן הצהיר המשיב והציג מצג כי אין כל מניעה חוקית או אחרת שתמנע או תגביל אותו מלמכור את הנכס למערערת. מצגים דומים כלולים גם ביפויי הכוח עליו חתם המשיב במסגרת ההתקשרות בהסכם המכר. עוד מפנה המערערת למסמך שנחתם על ידי המשיב לפני נוטריון, ביום 20.11.03, שכותרתו " הודעה ואישור", שבו מודה ומאשר המשיב כי הוא יודע שמכר את הנכס השייך לו לקרקי ואשר לאמיתו של דבר הינו לטובת המערערת אשר קרקי הוא נאמן שלה (מוצג י"ט למוצגי המערערת).

עוד טענה המערערת, כי המשיבים עצמם היו שותפים ליצירת המצג על ידי המשיב, לפיו הזכויות בנכס מוקנות למשיב בלבד, זאת במעשים ובמחדל, והתכחשותם למצגים אלה באה רק לאחר שהסכם המכר, אשר במסגרתו נמכר הנכס ל"ידיים יהודיות", התגלה לשכנים ולרשות הפלסטינאית, ולאחר שאלה החלו בהפעלת לחצים כבדים עליהם. טענה נוספת בפי המערערת היא, כי שגה בית המשפט שלא נתן משקל למסמך עליו חתם בנו של המשיב ובו אישר כי זכויות הבעלות בנכס הן של המשיב בלבד (נספח י"ב למוצגי המערערת). עוד נטען, כי שגה בית המשפט בהתעלמו מכך, כי לאחר שנחשפה עסקת המכר הציעו המשיבים לרכוש את הנכס מהמערערת, הצעה המלמדת על כי המשיבים יודעים היטב שהזכויות בנכס היו של המשיב עובר לעסקת המכר.

המערערת הוסיפה וטענה, כי בית משפט קמא התעלם מכך כי נטל הראייה להוכיח כי הבעלות בנכס היא של כל המשיבים במשותף, במושע, מוטלת על המשיבים אשר לא הרימו אותה, ולמעשה הוכח ההיפך מכך. כן נטען, כי שגה בית המשפט כאשר לא הכריע ולא קיבל את טענת המערערת שזכויותיה מכוח הסכם המכר עדיפות על פני כל זכות נוגדת נטענת אחרת, ועקרונות של תום לב, מניעות והשתק מחייבים להכיר בזכויותיה בנכס. עוד הוסיפה המערערת וטענה, כי שגה בית המשפט כאשר קבע שלא הוכח שהמערערת תפסה חזקה בנכס לאחר כריתת הסכם המכר ואף לא נימק מסקנתו זו. כן נטען, כי שגה בית המשפט כאשר קבע שמדובר בעסקה שנעשתה שלא בתום לב. בנוסף נטען, כי שגה בית המשפט כאשר לא נדרש לטענה חלופית שהעלתה המערערת ולפיה גם אילו כל שהיה למשיב היא זכות בעלות בחלק יחסי בנכס וזכות חזקה ושימוש בנכס, כי אז היה רשאי להעביר זכויות אלה למערערת וממילא היא בעלת הזכויות בנכס לפי החלק היחסי שקיים למשיב.